再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんにちは。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

「都心のタワーマンションは絶対に安全」

そんな時代が、そろそろ終わりを迎えようとしています。いや、まだか。

一方で、

✔ 再建築不可

✔ 地方の空き家

✔ 500万円以下の戸建

こうした“安い不動産”が、実は価値が下がりにくい資産になりつつあることをご存じでしょうか。

 

■ 1億円の不動産が下がるときは、下げ幅がエグい

都心のタワーマンションは、

・金利上昇

・管理費・修繕積立金の上昇

・賃金上昇の鈍化

・相続税評価の見直し

これらが同時に起きると、数年で1,000万～2,000万円下がることがあるかも。

価格が高い＝安全

ではなく、

価格が高い＝振れ幅が大きい

という現実があります。

■ 500万円の地方戸建が「下がりにくい」理由

一方、500万円前後の地方戸建や空き家はどうでしょう。

・そもそも価格が低い

・生活インフラとしての実需がある

・賃貸・倉庫・セカンド利用など用途が柔軟

・再建築不可でも「使える」

仮に価値が下がったとしても、下落幅はせいぜい数十万円～100万円程度、もう少しいくかもしれませんね。

1億円が2,000万円下がるのと、

500万円が50万円下がるのは、

心理的にも事業的にもまったく別物です。

 

■ 再建築不可・空き家は「デフレ耐性」がある

再建築不可物件、私道、調整区域、山林、農地…。

一見すると「いらない不動産」。

しかし事業者目線で見ると、

✔ 取得コストが低い

✔ 固定費も低い

✔ 価格転嫁を前提にしなくていい

✔ 売却・買取・処分の出口戦略が作りやすい

という特徴があります。

人口減少社会では、

「高く売る不動産」より

「下がりにくい不動産」の方が強い。

■ 人口減少時代の正解は「価格帯の引き下げ」

これからの不動産戦略は、

・人口動態

・賃金水準

・金利

・税制

を冷静に見ながら、

収益モデルを下の価格帯へシフトすること。

再建築不可物件、空き家、持分売却、いらない土地は、まさにその受け皿です。

 

■ 高い不動産が安全な時代は終わった

不動産は「高いほど安心」ではありません。

これからは、

✔ 安く買って

✔ 無理せず保有・活用し

✔ きちんと出口を作る

この考え方が、事業者にも投資家にも求められます。

再建築不可物件や空き家は、

時代が追いついてきた不動産なのかもしれませんね。(^^)