再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　今回は不動産ちょっと気になる不動産税制について。

近年、富裕層の間で“王道”とされてきた相続対策があります。

それが 「相続直前に高額不動産を購入し、評価額を圧縮する節税スキーム」。

ところが今回、与党税制調査会で 制度そのものを封じる方向での議論が加速。

不動産が 路線価ではなく「購入価格＝取得価額」で評価される 流れになるという、大きな転換点を迎えています。

これが実現すれば、富裕層の相続戦略はもちろん、

“難あり不動産”を扱う当社にも影響が出る重要トピックです。

 

■相続直前の不動産購入が“節税にならない時代”へ

これまで日本の相続税評価は

・土地＝路線価方式

・建物＝固定資産税評価額

が基本。

実勢価格より低く算定されるため、相続直前に

「タワマンを買う」「投資マンションを買う」

という節税策が定番でした。

しかし制度改正後は、

取得から一定期間（例：5年以内）に相続が発生した物件は購入価格で評価。

つまり節税効果が事実上ゼロになります。

▼試算例：2億8,000万円の賃貸マンションの場合

・現行制度 → 相続税：約1,370万円

・取得価額評価 → 相続税：約7,060万円

その差 約5,690万円（4.1倍）。

ここまで変わると、従来の相続直前スキームは完全に機能しなくなります。

■富裕層の相続戦略は「短期→長期」へ転換

今回の改正案により、

✔駆け込み購入

✔相続直前の節税

✔高額タワマンの購入

といった“短期的対策”は大幅に縮小。

これからは、

・時間を味方につけた計画的贈与

・収益不動産を前提にした長期戦略

・事業承継税制との組み合わせ

にシフトせざるを得ません。

■では、「再建築不可・難あり不動産」はどうなる？

ここが今回のブログの本題です。

再建築不可物件や私道・調整区域・空き家・山林・農地などの

“市場で敬遠されがちな物件” は、実は今回の議論と無関係ではありません。

●① 節税目的での“高額不動産”需要が減少

→ 富裕層が高値で買ってくれる可能性が縮小

→ 逆にいえば、相続対策のために“難あり物件を現金化したい”需要は増える

●② 相続における「不要不動産の処分ニーズ」が増える

再建築不可・持分のみ・借地権・分家住宅・農地・山林など

“相続でもらって困る土地” の相談は確実に増えます。

特に、

・空き家

・管理不能な山林

・農地法の壁がある農地

・私道持分が複雑な土地

・調整区域で活用できない土地

これらは、相続税評価以前に「どう処分するか」が問題になります。

●③ 現金化（売却・買取）の動きが前倒しに

節税スキームが封じられると、

相続前に難あり不動産を手放す動き が確実に増えます。

■当社が感じる“現場のリアル”

当社が実際に現場で対応しているように、

・再建築不可

・持分売却

・分家住宅

・調整区域の空き家

・農地・山林の特定と処分

・墓じまいを含む土地の整理

こうした案件は、相続と密接に関わっています。

今回の税制改正は、

「いらない土地を今のうちに手放そう」

という動きを加速させる可能性が高いです。

■結論：節税スキームよりも、難あり不動産の“出口戦略”が重要になる

相続直前スキームが封じられる時代、

本当に必要になるのは…

✔相続する前に、不動産の調査・整理

 

✔再建築不可・農地・山林・私道の問題を先に解決

✔売却か買取か、最適な出口を判断

 

✔「相続で揉めない状態」にしておく

難あり不動産こそ、

放置すると相続税よりも“処分コスト”のほうが高くつく時代 に突入します。

 

▼再建築不可・農地・山林・調整区域・空き家・私道持分

相続で困る不動産ほど、今のうちにご相談ください。

当社　株式会社リライトは、全国の「誰もやりたがらない物件」を丁寧にサポートしています。(^^)