再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんにちは。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、賃貸物件の立退き交渉について。

法務省が「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」をまとめました。

■ この調査は何を調べたの？

　「古くなった建物を建て替えたいから、借りている人に出ていってほしい」と大家さん（貸主）が言ったとき、

それって法律的に OK なの？

というポイントを、ここ6年間の裁判でどう判断されているかをまとめた報告書です。

■ 法律で決まっていること

借地借家法という法律では、

大家さんが「出ていって」と言うには “正当な理由（正当事由）” が必要。

これは、

• 大家さんの事情（建物が古い、安全に問題がある、建て替えたい など）


• 借りている人の事情（長く住んでいる、ほかに家がない など）


• 今までの経過


• 立退料（引っ越し代など）を払うかどうか

などを全部まとめて、裁判所が判断します。

 

■ 最近の裁判ではどうだった？

調査した裁判を簡単にまとめると…

● 老朽化や安全面の問題で「建て替えたい」という理由はけっこう認められやすい

→ 特に耐震性が低くて危ない建物は、正当な理由として強い。

● でも「古いから出ていって」はダメ

→ 古いだけだと弱くて、

　危険性・建て替え計画の具体性・借り主の事情 なども重要。

● 借りている人の生活事情も大事

→ 「長く住んでいる」「代わりの家がない」などは大きく考慮される。

 

■ 超ざっくり言うと…

　裁判所が OK を出しやすい場合

• 建物が危なくて建て替えが本当に必要


• 新しい建物の計画がちゃんとある


• 立退料を払う


• 借りている人の生活への影響に配慮している

❌ OK が出にくい場合

• 「古いから」だけの理由


• 建て替えの話があいまい


• 借りている人がとても困るのに配慮していない

■ この調査からわかること

• 建物の老朽化や安全性の問題は、正当理由として強い材料になる。


• ただし、それだけでは不十分で、
  
  　借り主への配慮や具体的な建替え計画がないと認められにくい。


• つまり、“大家さんの事情”と“借り主の事情”を天びんにかけて総合的に判断される。