再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　今回は、農地の落とし穴について。

　大分県某所へ出張し、11ヶ所・合計21筆におよぶ土地の調査をしています。

宅地、山林、原野、さらには墓じまい後の土地まで…まさに「いらない土地」「処分が難しい土地」のオンパレード。苦笑

しかし、こうした複雑な不動産こそ、私たちリライトの得意分野です。(^^)v

ところが今回、その中に 想像もしない“落とし穴” が潜んでいました。

 

■ 登記地目と課税地目は「宅地」。なのに…農業委員会は“農地（畑）扱い”

調査中、ある土地が

• 登記地目：宅地


• 課税地目：宅地

となっているのに、農業委員会では

→ 「ここは農地（畑）として扱います」

と言われる物件がありました。！(◎_◎;)

これ、実はかなり厄介。

農業委員会が農地と判断した時点で、

売却・買取・持分売却・相続・処分など全てに“農地法の許可”が必要

になります。

今回の調査物件のエリアでは買主が農家ではない場合、許可は基本的にNG。

つまり そのままでは売買できない土地 ということです。

■ 農地法を無視するとどうなる？

ここが一番危険なポイント。

● 農地法違反の罰則

農地法に違反して売買・転用をすると、

3年以下の懲役 または 300万円以下の罰金（法人は1億円以下）

という非常に重い罰則があります。

● さらに怖い…

許可を得ないで売買して所有権移転登記をしてしまった場合、その登記が取り消される可能性があります。(T . T)

せっかく売却できたと思ったら「売買無効」。

買主も大損、売主も大混乱…

本当に洒落になりません。

 

■ なぜこんなことが起きる？

• 昔、畑として利用されていた


• 地主が勝手に宅地転用した


• 相続を重ね、実態が曖昧になった


• 農地転用の正式手続き（農地法5条）がされていない

こうした経緯が積み重なり、表向きは“宅地”なのに、実態は“農地扱い”という土地が全国に存在します。

調整区域の物件や、再建築不可の古家付土地、山林、空き家…

“問題を抱えた土地”ほどこのリスクが潜んでいます。

 

■ だからこそ必要なのは、「現地＋役所＋農業委員会」の三点調査

　地目を信じて進めると、大きなトラブルに発展します。

当社　株式会社リライトでは

• 役所調査


• 農業委員会での確認


• 現地利用状況の把握


• 必要に応じた農地転用手続き（相談）

まで一括で対応。

**「再建築不可」や「いらない土地」「山林」「農地」「私道」**など、

どんなクセのある不動産でも、逃げずに向き合います。

 

■ 今回も落とし穴に気づけたからこそ、事前に“正しい出口戦略”が作れる

地目だけを見ていたら確実に事故になる案件でしたが、徹底調査で問題を可視化できたおかげで、許可が必要かどうか、どう処理するのが最適か、きちんと道筋を立てられます。

難しい物件ほど、私たちの出番。

大分県でも、横浜でも、全国どこでも、

「困った」「どうしようもない」と思う前にご相談ください。(^^)