再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　昨日から千葉県富里市の市街化調整区域にある農地の処分相談のため、現地調査を行っています。





 

今回の物件は、建築不可の農地。調査の結果、農用地区域外に位置し、第1種農地であり、土地改良区の受益地ではないことがわかりました。

つまり建物の建築も農地転用もできず、さらに農業委員会の許可が必要な土地です…。

　売主様のご希望は「タダでもいいから手放したい」。しかし、その願いを実現するのは簡単ではありません。

富里市の農業委員会によると、農地法の第3条許可の件数は年間でおよそ40件ほど。つまり、実際に農地を売却できるケースはごく限られているのが現状です。（他の市町村よりかは多い水準かもしれませんが）

 

農地の区分と規制について

　農地は立地条件などによって第1種農地、第2種農地、第3種農地の3種類に分けられています。

第1種農地は最も優良な農地で、原則として建物の建築も転用もできません。

第2種農地は周辺環境や農業振興地域との関係により、一部で転用が認められる場合があります。

第3種農地は市街地に近いなどの理由から、比較的転用が認められやすい農地です。

　今回の富里市の農地は第1種農地であるため、転用は原則認められず、農地として他の人に譲る場合にも農地法第3条の許可が必要となります。

農地法の許可とその違い

　農地を扱う際には「農地法の許可」が必要になりますが、その種類によって手続きが異なります。

都市計画で定められている市街化区域以外の農地を農地のまま他人に売る、貸す、または贈与する場合は「農地法第3条許可」が必要です。これは農業をしている人、または農業法人にしか許可されません。

自分の農地を駐車場などの他の用途に転用する場合は「第4条許可」。

他人に売却して、その人が非農地として利用する場合には「第5条許可」となります。

つまり、農地を誰かに譲るときは第3条、

自分で用途を変えるときは第4条、

売却して相手が転用する場合は第5条の許可が必要になる、ということです。

許可にかかる費用と時間

　農地法の許可申請には、各市町村によって異なる申請手数料のほか、登記費用、測量や境界確定にかかる費用が発生する場合があります。

また、農地の面積や関係する機関の多さによっては、許可が下りるまでに1～3ヶ月ほどかかることもあります。

さらに土地改良区に属している農地の場合、脱退手続きや受益者負担金の支払いが必要なケースもあり、より慎重な進め方が求められます。

農地を処分するための手順

　まずは現地確認と登記簿による地目の確認を行い、農用地区域内か外かを特定します。

次に土地改良区に照会をかけ、受益者負担金の有無を確認します。

その後、農業を営んでいる人や農業法人などの買主候補を探し、農地法第3条の申請を行います。

許可が下りた後に売買契約を結び、所有権移転登記をすることで、正式に農地の売却や譲渡が完了します。

農地処分の現実と向き合う

　農地は、再建築不可の土地以上に法的な制約が多く、扱いが難しい資産です。

しかし、適切な手順を踏めば「タダでもいいから手放したい」という想いを叶えることも可能です。

少子高齢化の進行により、農業を継ぐ人が減り、除草や管理の負担から「もう維持できない」と感じる方も増えています。

そんなときこそ、専門的な知識を持った不動産会社に相談することが大切です。

最後に

　当社　株式会社リライトでは、再建築不可物件、市街化調整区域内の農地、持分トラブル、私道問題など、他社が手をつけないような不動産を全国で取り扱っています。

もし、使っていない農地やいらない土地の処分にお困りの方がいらっしゃいましたら、ぜひ一度ご相談ください。

どんなに難しい農地でも、現地調査から許可申請、売却まで責任をもってサポートいたします。(^^)