再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　今回は、私道に関することについてちょっと書いてみます。





 

　昨日のご相談で、「所有している戸建が接している私道の持分がないままなので、将来の建替えや売却の前に買っておきたい」というご希望をいただきました。

これは、実は非常に重要な視点。

というのも、私道の持分がないまま土地や戸建てを所有していると、将来的に思わぬトラブルや制限に直面する可能性があるからです。

今回は、私道の持分がないことによるリスクや、注意すべきポイントを解説します。

■ 私道とは？

　私道とは、個人または法人が所有する道路であり、公道とは異なり、所有者の許可なく自由に使用・通行・工事ができない道路です。

今回のように、昔の分譲地などでは、もともとの開発業者が私道を所有したままになっているケースも少なくありません。

 

■ 持分がないと起こりうる主なリスク

① 再建築許可が下りない可能性

　建替え時に必要な「接道義務（建築基準法第42条）」の要件として、私道が建築基準法上の道路（位置指定道路など）であることが条件ですが、それだけでなく「通行・掘削の権利が担保されていること」も重要。

持分がないと、道路の掘削（給排水工事など）に制限がかかったり、所有者から許可が得られないと再建築できない可能性があります。

② 売却時に買主が難色を示す可能性

　不動産購入時に「その家まで合法的にたどり着けるか」「将来的に工事が自由にできるか」は買主の大きな関心ごと。

私道の持分がない場合、買主や金融機関がリスクと判断して、住宅ローンが組めなかったり、売却価格が大きく下がることもあります。

③ 将来のトラブルリスク

私道の所有者が変わった際、「通行や掘削に制限をかける」と主張されるリスクや、通行料や協力金を請求されることも。

また、私道の補修や舗装工事が必要なときに、持分がないと発言権がなく、周囲と協力しにくいという課題もあります。

■ 過去にあった実例

　私の過去の取引でも、「私道持分がないために建替えができず、土地価格が大幅に下がった」というケースがありました。

また、あるケースでは、私道の所有者が亡くなって相続人と連絡が取れず、通行承諾を得るまで1年以上かかったこともあります。

 

【将来のために“持分の取得”を検討すべき理由】

　たとえ今は問題がなくても、「建替え」「売却」「相続」のタイミングで、私道の持分がないことが大きな足かせになる可能性があります。

今回のように、私道の所有者が分かっている場合や、交渉の余地がある場合は、できるだけ早いうちに持分の取得を検討されることをおすすめします。

 

　当社では、私道持分取得や通行・掘削承諾の交渉サポートも行っています。

ぜひ、お気軽にご相談ください！(^^)