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市街化調整区域の宅地売却時に役立つ?46証明

 みなさん、こんにちは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 今回は、市街化調整区域の宅地の売却について。
 ご存知の通り、市街化調整区域は基本的に建物の新築ができません。
それでも状況によっては、建物が建てられる場合があります。
それは、市街化調整区域に指定される前から宅地だったかということ。
(市町村により見解が分かれるところでもあります)

 市街化調整区域の土地で建物が建てられない土地の場合、金額もそれなりですが、もし建物が建てられる土地の場合は当然、建物が建てられない土地よりも高い金額で売却することができます。

 では、建物が建てられる土地かどうかの判断のポイントは何か?
大きく2つあります。
 1つが「宅地性」。
 前述の通り、市街化調整区域に指定される前に宅地(建物があったか)だったかどうか。
それを調べる方法は、市街化調整区域より前の登記簿の地目が「宅地」だったか。
登記簿の昔の地目が記載されていない場合には、管轄の法務局にて閉鎖謄本を取得します。
もしそちらが宅地でなかった場合は、固定資産税の課税地目が「宅地」だったか。
これについては市街化調整区域に指定された時点の課税地目を市役所によっては取得できるところがあります。

それが「46(よんろく)証明」。
もし、46証明もない場合は…、昔の航空写真を購入するという流れになります。

 もう1つのポイントが「連担」。(区域指定などの場合は関係ないこともあります)
周囲に住宅がいくつ建ち並んでいるのかを地図上でプロットする必要があり、大体一定間隔に50戸や100戸の住宅の建ち並びが必要と言う場合が多い。
そして、この地図上に住宅をプロットする作業が大変…。

 このように市街化調整区域の土地はまず建物の建築が可能かどうかを調べて、それからその結果を持って売却方法・紹介先を検討していく必要があります。
ご存知の通り、市街化調整区域の不動産の売却は手間がかかるのです。(^^;