再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、郊外の不動産投資の難しさについて。
　当社では横浜を中心として建替えができない戸建など複数の不動産を所有しております。
その中には第三者に賃貸しているものもあります。
その中で郊外の貸物件についてちょくちょく不動産投資の難しさを痛感することがあります。


　その1つが埼玉県のバス便にあるテラスハウス、簡単に言うと長屋ですね。
ここは家賃5.5万円で賃貸しているのですが、建物も古くなっており、時々賃借人の方より指摘があり、補修などをしています。
そして、もうすぐ更新という時期に賃借人の方より「快適に住めるためにもトイレの便器を交換してほしい」という要望がありました。
今の便器は、2年前に便座を新品にしたものですが…。
管理会社に便器の交換費用の見積もりを聞くと22万円、家賃4ヶ月分…。
便器を交換して家賃4ヶ月分入らなくなるのか…、仮に便器を交換しても更新後1ヶ月で退去されてしまったら…。
トドメに管理会社の方からは「今回の入居者さんが抜けたら、今度また入居者の方をいれるのは大変です」と言われてしまう始末…。
　もし、これが都内であれば、家賃15～20万円が当たり前の規模のため、すんなりOKできるのですが…。

　このように郊外の不動産は家賃が安いため、何かリフォーム工事や補修をしようとしても収益的な観点から難しくなってしまう場合があるのです。
最悪、不動産投資しているはずがメンテナンス代の方が高くなってしまうなんてこともあるのです。

そう考えると郊外の不動産投資って難しいんですね。
安いからと言って飛びつくの危険です、しっかりと現地の賃貸市況やリフォーム費用も考慮したうえでの投資するようにしましょう。
ただ、これから日本では空き家が急増していくため、不動産投資については今まで以上に慎重になる必要がありますね。