再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、何かとトラブルが多い「越境」について。
　「越境」とは、お隣さんとの土地の境界を越えて、自分の建物や構造物などが超えてしまっていたり、逆にお隣さんの所有する建物や構造物が自分の土地に超えてしまっていることを言います。
　越境で多いものは、建物で言うと雨樋や庇（ひさし）、構造物で言うとブロック塀や倉庫、擁壁などです。
　この「越境」があると売却時に買主が融資を利用しようとすると金融機関より「越境の解消をするか、今後のその処理方法について越境物所有者と取決めをしないと融資しない」と言われてしまうことが多々あります。
越境されている側にとっては何とも言えない状況になってしまいますね。
越境の解決については、一度ボタンを掛け違えてしまうと裁判になり、もう何年も訴訟状態にあるところもあります。
そうなってしまうともう売れません…。

　ちなみに私が購入したとある土地は、その土地の擁壁が隣地にかなり越境していました。
その擁壁の築造替えには約1,500万円…。

　そこで私がとった解消方法は、多額の費用を投下し、擁壁を造り替え、越境を是正するのではなく、広さに多少余裕があったため、擁壁がある土地を含めた一部を分筆し（分けて）お隣さんに売却しました。
この時その土地に含まれている擁壁も売買対象としたのです。
土地の面積は多少減りましたが、お隣さんとしては諸事情も考慮した妥当な金額で購入でき、私としては多額の資金を投下しなくても済んだというWIN WINでの解決方法となりました。
今回は、越境の解決方法の1つで越境部分の所有権を隣地に移転するタイプでした。
この時の注意点としては、①建物がある場合、土地の一部を隣地に渡したことにより既存建物が違反建築物にしないようにすること、②敷地面積の最低限度未満となる分割となってしまわないようにすることです。

　越境トラブルは、実はそこら中にあります。
不動産を購入する時に「隣地からの越境がないか」、「購入物件が隣地に越境していないか」をしっかりチェックすることが大切なんですね。!(^^)!