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見落とすと売れない…越境トラブルの実態と解消法｜再建築不可物件・空き家売却の落とし穴
みなさん、こんにちは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。
今回は、越境について。
先日横浜市内のある案件で、測量前の現地確認を行ったところ、
隣地の下水道管が越境していることが判明しました。
実はこの「越境」、不動産の現場では決して珍しいものではなく、
特に再建築不可物件や古い住宅地、空き家では頻繁に見られる問題です。
■越境とは何か？
越境とは、
隣地の建物や設備の一部が自分の土地に入り込んでいる状態または境界線を超えて離地に出てしまっている状態をいいます。
例えば今回のような下水道管のほかにも、さまざまなケースがあります。
■越境で多いもの
実務上、特に多いのは以下のようなものです。
・下水道管・排水管
・屋根・雨樋
・ブロック塀・擁壁
・樹木の枝や根
・建物の基礎部分
古い分譲地や境界が曖昧な土地では、
気づかないまま越境しているケースも少なくありません。
■なぜ越境が生じるのか？
越境が起きる理由には、いくつかの共通点があります。
・昔は境界確認が曖昧だった
・測量をせずに建築している
・相続により所有者が現状を把握していない
・インフラ（配管など）を優先して設置している
特に昭和期の住宅地では、
「お互い様」という感覚でそのままになっていることも多いです。
■越境がある場合のリスク
越境は放置してしまうと、
不動産の売却や買取において大きな問題となります。
・買主が見つかりにくい
・価格が下がる
・トラブルの原因になる
・契約条件が厳しくなる
そして特に重要なのが、
➡︎ 住宅ローンが利用できないケースがあること
金融機関は境界トラブルを嫌うため、
越境がある物件は融資対象外となることも少なくありません。
つまり、
「売れない不動産」になるリスクがあるということです。
■越境がある不動産の解消法
では、越境があった場合どうすればいいのか。
主な解消方法は以下の通りです。
① 越境物の撤去（将来是正含む）
→ 最もシンプルですが、費用や隣地との関係調整が必要
② 分筆して越境部分を売買
→ 境界を整理し、越境部分を正式に移転
③ 越境部分を借地として設定
→ 使用貸借や賃貸借で法的整理
これらはケースごとに最適な方法が異なるため、
専門的な判断が非常に重要です。
■再建築不可物件・空き家では特に注意
再建築不可物件や空き家の場合、
・接道問題
・老朽化
・残置物
・権利関係
に加えて越境があると、
売却難易度は一気に上がります。
だからこそ、
➡︎ 「売却を考えた時に初めて気づく」のではなく
➡︎ 「元気なうちに整理しておく」ことが重要です。
■まとめ｜越境は早期対応がカギ
越境は、
・よくある問題である一方
・放置すると深刻なトラブルになる
非常に厄介なテーマです。
ただし、適切に対応すれば
売却や買取につなげることは十分可能です。
当社では、再建築不可物件、私道問題、持分売却、空き家、土地、調整区域、山林・農地など、
「いらない」と思われがちな不動産の売却・買取にも積極的に取り組んでいます。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
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