再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　不動産の世界では、「自分が所有していることを知らなかった土地」や「誰のものかわからないまま長年使われていた土地」が、実は意外と多く存在します。

とくに再建築不可・私道・農地・山林・調整区域などでは、登記上の所有者と実際の利用者が一致しないケースも少なくありません。

 

■ケース①：所有者が「知らなかった」場合

　「祖父の名義のままになっていた」「相続登記をしていなかった」「昔の名義がそのまま」など、長い年月を経て“所有していることすら忘れていた”というケース。

　しかし、登記簿上の名義が残っている限り、固定資産税や管理責任は所有者側にあります。

例えば、その土地で事故が起きた場合、損害賠償責任を問われることもあり得ます。

また、長期間他人に使われていた場合には、**「時効取得（取得時効）」**が成立してしまう可能性があります。

■ケース②：知らずに「使っていた」場合

　一方で、使用していた側は「昔から使っている」「誰の土地か分からなかった」「隣地と一体になっていた」などの理由で、無意識のうちに他人の土地を利用していることがあります。

このようなケースでポイントとなるのが、**「時効取得が成立するかどうか」**です。

■時効取得とは？

　民法162条に基づき、一定の条件を満たすと他人の土地でも所有権を取得できる制度です。

時効取得には2つのパターンがあります。

1つは「善意・無過失による時効取得」で、これは他人の土地であることを知らず、かつ知らなかったことに過失がない場合に成立します。

この場合、10年間その土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していれば、所有権を取得することができます。

もう1つは「悪意による時効取得」で、他人の土地であると知っていても、20年間同じように所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していた場合に成立します。

つまり、10年または20年間、継続してその土地を自分のものとして扱っていた場合には、法律上、所有権を得ることができるという仕組みです。

■時効取得後の所有権移転登記の流れ

 時効取得が成立しても、自動的に登記が変わるわけではありません。

正式に所有権を自分のものとするためには、**「時効取得による所有権移転登記」**を行う必要があります。

登記の手順

1. 時効取得を証明する資料を用意する
   
   　占有開始時期がわかる資料（古い写真、契約書、固定資産税の納付書など）や、所有者の証明書（時効取得の事実を認める書面）を準備します。


2. 登記申請書を作成する
   
   　申請原因には「時効取得」を明記し、例としては「令和〇年〇月〇日 時効取得」と記載します。


3. 管轄法務局へ登記申請
   
   　司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で申請することも可能です。


4. 登記完了
   
   　これで正式に自分の名義として登記簿に記載されます。

 

■トラブルを防ぐために

・長年放置している不動産がある場合は、定期的に登記簿を確認すること。

・相続で引き継いだ場合は、早めに相続登記を完了させること（2024年義務化）。

・もし他人に使われている可能性があるなら、早めに使用状況を確認し、書面で整理することが大切です。

■まとめ

• 所有していることを知らなかった土地でも、責任は残る


• 長期間他人が使っている場合、「時効取得」で所有権が移ることがある


• 時効取得後の所有権移転登記をしないと、法的に確定しない


• 放置せず、早めの確認と登記で不動産トラブルを防ぐ

当社　株式会社リライトでは、再建築不可・持分・私道・農地・山林・相続登記されていない不動産など、複雑な権利関係の整理・登記手続き・売却相談までワンストップでサポートしています。(^^)