再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんにちは。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 

　今回は地主により借地の買い戻しについて。

 

～再建築不可物件でも動く「地主の本音」～

東京都豊島区のとある借地権付き建物。

先日の地主さん側の管理会社での打ち合わせの際にこんな話がありました。

「地主は、借地人が第三者に借地を売却することは承諾せず、自ら買い戻す予定です」

このように、借地人が売却を希望しても、地主側が「第三者売却NG」とし、自ら買い取る（いわゆる買い戻し）というケース、実は珍しくありません。

特に再建築不可の借地物件（今回の案件は再建築不可物件ではありませんが）では、地主による買い戻しにはいくつかのメリットがあるため、そういった対応をとることがあるのです。

では、地主にとってのメリット・デメリットとは？

■ 地主が借地を買い戻すメリット

1．権利関係がシンプルになる

　第三者に売却されると、新たな借地人との賃貸借契約や承諾料の交渉、更新料の管理など、関係が複雑化します。

一方で、自ら買い戻すことで借地関係は終了し、土地の使用も管理もスッキリします。

2．土地の資産価値を回復できる

　再建築不可の土地であっても、建物が古くなり、借地契約が解消されれば、更地に戻せる可能性が出てきます。

その土地を一体活用することができるようになれば、将来的な売却や再開発にもつながる可能性があります。

3．第三者リスクの回避

　新しい借地人がトラブルを起こすリスクや、使用方法が地主の意に沿わないといった懸念を未然に防げます。

■ 地主が買い戻すデメリット

1．現金支出が必要になる

　借地権付き建物の買取には相応の費用がかかります。

特に建物に評価がついている場合、地主側にとってはまとまった出費になります。

2．再建築不可の場合、すぐの活用が難しい

　仮に建物を取り壊しても、接道条件などで再建築ができない土地では、有効活用に制限がかかります。

つまり、買い戻しても“塩漬け資産”になる可能性があるのです。

3．地代収入の減少

　借地契約が終了することで、毎月の地代収入がなくなります。

安定収入としての地代を重視する地主さんにとっては、収益減の判断が求められます。

 

■ 借地人にとっての注意点

　再建築不可の借地物件でも、「売却して現金化したい」と考える借地人は少なくありません。

ただし、借地権の譲渡には基本的に地主の承諾が必要です。

「売りたいのに売れない…」

「地主が買い戻すなら、価格交渉はできるの？」

こうした疑問や不安を抱える方は、借地権の売却経験が豊富な不動産会社にまずはご相談ください。

 

■ リライトでは、再建築不可の借地権売却もサポート中！

　当社リライトでは、借地、底地、再建築不可、分家住宅、私道トラブルなど、一般の不動産会社が敬遠しがちな不動産の売却・買取も積極的におこなっております。

「売れるかどうかわからない」

「地主との関係が難しい」

そんな時こそ、“難しい物件に強い”プロの視点を活かしてみてください。

まずはお気軽にお問い合わせください。(^^)