買取り事例再建築不可の物件を現況のまま買取って欲しい！（川崎市宮前区）
| ご相談者： | 地元不動産会社 様 横浜市青葉区 |
当社（地元不動産会社 様）のお客様で以前住んでいた自宅を空家にして
おり、売却を検討している方がいらっしゃいます。
その物件は、前面道路が建築基準法上の道路ではなく、再建築ができません。
御社にて現状のまま買い受けていただけないでしょうか？
状況
・前面道路が建築基準法上の道路判定がされていない
・前面道路が私道で持分がない
・隣接地への越境がある
・境界標が不明
・古家が過去に増築されており、未登記のまま
・室内に残置物がある
解決策
1. 現場確認と物件調査
ご相談をいただき、すぐに現場調査を行いました。
その後に行政の窓口にて物件調査。
特に肝心なことは、「前面道路の扱い」でした。
窓口の担当者にヒアリングしたところ、前面道路は、「未判定道路」という
ことでした。
この「未判定道路」の場合、建築基準法上の道路として判定してもらえる
可能性があります。
2. 境界立会い・測量・承諾書の取得・残置物の撤去
道路の判定作業には、現況測量図が必要だったため、土地家屋調査士の先生に
依頼し、測量作業に着手。
その際に隣地への越境が判明したため、承諾書の取得をしました。
また、境界立会いの際に私道部分所有者の方に通行・掘削のお願いを
しました。（境界確定は完了）
※住宅ローンを利用するためには、前面道路が私道の場合、通常、私道部分の
所有者より通行・掘削の承諾書が必要となります。この承諾書の取得ができ
ないと融資利用できる金融機関が限定されてしまいます
結果としては、私道所有者の方に再三、再四のお願いをさせていただいても
埒があかないため、弁護士の先生に協力を要請し、私道所有者の方と裁判所にて
調停を実施しました。
調停後、いろいろ協議をさせていただき、結果的に承諾書を取得することに
成功しました。
そして、敷地内・建物の残置物の撤去も完了しました。
3. 道路種別の判定・表示変更登記の実施
現況測量図もでき、行政窓口と再度協議をしました。
最終的には「未判定道路」を「建築基準法第42条第2項道路」（セットバック
道路）に判定していただくことができました。
※再建築不可物件の再生に成功しました
次に建物の増築未登記部分があったため、土地家屋調査士の先生に依頼し、
増築部分の登記（表示変更登記）を行いました。
担当者からの一言
今回の案件は、「再建築不可物件の再生」と「通行・掘削承諾書の取得」が
ポイントでした。
不動産会社の方には「未判定道路＝建替えできない道路」ととらえられる方が
多数いますが、実際はただ判定されていないだけ、本当に建替えができない場合も
ありますが、実際は行政との協議次第です。
これは単純に「知っているか、知らないか」だけの話。
また、「通行・掘削の承諾書の取得」は、絶対に取得できるかは正直わかり
ません。
今回は相当大変でしたが、それに伴い、たくさんの知識を得ることができ
ました。
最終的には承諾書の押印を当初拒んでいた方もWIN WINになる方法を考え、
実践することで近隣住民のみなさまからもご理解をいただくことができました。
まだまだ学ぶべきことは多いと実感。
日々精進していきます。
関係者のみなさん、本当にありがとうございました！
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