仲介事例相続で取得した市街化調整区域の分家住宅を売却したい!

ご相談者:K.K 様(インターネットからのお問い合わせ)
神奈川県茅ケ崎市

 先日、父が住んでいた戸建を相続しました。
そこに自宅を新築しようと考え、ハウスメーカーに相談したのですが、どうやらその土地が市街化調整区域にあり、父が分家住宅として建築をしていたため、私では要件を満たせず、その場所に建物の新築ができないそうです。
 このまま活用もせず、持ち続けることもできないので売却したいのですが、分家住宅の売却をお願いできますか?
 他の不動産会社からは分家住宅は取り扱えないと言われてしまいました。
※市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域で原則建物の新築ができません

状況

相続で取得した市街化調整区域の分家住宅を売却したい! 状況
【所在】横浜市神奈川区菅田町
・駅からバス便エリアの田園地帯にある戸建
・境界標が一部不明
・市街化調整区域の分家住宅のため、建築不可
 ※現状では建物の使用も不可
・土地の地目が農地のまま(畑)
・敷地内外に大量の残置物がある

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 ある日、インターネット経由でお客様より「相続した実家が市街化調整区域にあり、建物の建替えができない。売却したいが相談にのってもらえないでしょうか」という旨のお問い合わせをいただきました。
 そのため、すぐにお客様にご連絡をし、当社にて打ち合わせをしました。
 お客様の売却希望物件は、お父様がお住まいだったご実家でした。
もともとはお客様がその場所にご自宅を新築しようとお考えでしたが、ハウスメーカーに相談されたところで今の建物が市街化調整区域の分家住宅のため、建物の建替えや使用ができない、と言われてしまったとのことでした。
 お客様のほうでいくつか不動産会社に売却のご相談をされたそうですが、「分家住宅」は取り扱えないと言われてしまっていたそうです。
 そこでお客様が横浜市内で分家住宅の売却ができる不動産会社をインターネットでお探しになった際に当社がヒットし、お問い合わせをいただけました。

 打ち合わせの際には、少しでも高い金額で売却するために今までの経緯やご売却に対しての注意点、ご意向などをヒアリングしました。

2. 行政での物件調査①(分家住宅)

 お客様との打ち合わせの後に市役所などで物件調査。
するとお客様が仰られた通り、売却物件は市街化調整区域の分家住宅でした。
 そのため、市街化調整区域で建替え等の許認可を担当している部署の方と再三、再四、「相続人であるお客様に何とか建替えさせて欲しい」と協議を重ねましたが、相続人である売主様が行政で定める開発許可基準に適合しておらず、売主様での建物の新築及び第三者(買主様)による建物の新築もできない再建築不可物件でした。
 また、分家住宅のため、その建物を第三者が使用することもできないという最悪の状態でした。

3. 行政での物件調査②(地目変更登記)

 同様に法務局にて土地の権利関係を調査。
すると土地の地目が「畑」のままでした。
 市街化調整区域で地目が「畑」などの農地で古家を解体してしまうと農地法の許可が必要になり、売却が難しくなってしまいます。
 そのため、建物がある状態で農業委員会に「非農地証明書」の申請をし、土地家屋調査士の先生と協力のうえ、土地の地目を「畑」から「宅地」に変更しました。

4. 行政での物件調査③(第三者所有の地下車庫が課税対象?)

 売却物件には他にも問題がありました。
 それは、隣地にある第三者所有の地下車庫の固定資産税が、なぜか今回の売却物件に課税されていたことです。
 そのため、それを解消するために区役所の固定資産税課にて協議をし、最終的にはその隣地の地下車庫所有者と売主様の協力のもと、所有権を正規のかたちに戻すための手続きを行いました。

5. 現地での物件調査

 行政での調査をひと通り終えたところで現地調査をしました。
その際に隣地との境界標が一部ないこと、敷地内・外に大量の残置物があることが判明。
 残置物については、売主様のほうで移動できるところは事前に移動をしていただきました。(ご見学いただくお客様に好印象を持っていただくため)

6. 測量・境界標の設置

 現地調査において、境界標が一部ないことが判明したため、土地家屋調査士の先生に測量・境界標の設置を依頼しました。
 ただ、ここでもトラブルが発生。
 というのも、売却物件の南側隣地の方の行方がわからない…。
すると境界設置のための境界立会いをしようにも連絡がつかない。
土地家屋調査士の先生に再三にわたり、南側隣地所有者との接触を試みましたが、最終的に連絡がとれず、法務局、南側隣地以外の隣地所有者の方で協議をし、時間はかかったものの無事に境界標の設置が完了しました。

7. 売却活動の開始とお問い合わせいただく内容

 地下車庫の課税名義の変更、土地の地目変更登記及び測量・境界標の設置が完了したところで売却活動を開始しました。
 売却活動は、建物の使用ができないということからも「古家付土地」として販売を開始しました。(市街化調整区域で建物の建築・使用ができない物件だったため、そのことを考慮し、価格設定をしました)

 するとお客様より多数のお問い合わせをいただくくことができましたが、その大半は「古家を使いたい」というものでした。
 前述の通り、建物を使うための都市計画法の許可がとれないため、その旨をお問い合わせいただいたお客様お伝えすると「建物が使えないなら結構です」や「建替えできない土地は探していない」などフェードアウトされてしまいました。
 このことは当初より予想はしていたのですが、なかなか上手くはいかないものですね。

8. 売却活動の継続と買主様との協議

 時とともに減少するお客様からのお問い合わせ。
それでも諦めることなく、方々にご紹介を継続していきました。
 そして、以前よりお取引きがある地元の不動産会社の代表の方にご紹介をしたところ、すぐに現地をご見学いただき、「車両置場」として購入の方向で進めていただける旨のお話をいただくことができました。
 建物の建替え等ができない土地でしたが、売却金額はなんと1,300万円以上でした。
 今回は、売主様は相続した空家の戸建(分家住宅)で相続後も使用はしていなかったため、税理士の先生含め協議をした結果、売却後の税金(譲渡所得税)の特例が使えるとのお話となり、売主様がその特例(相続した空家の売却時の3,000万円特別控除の特例)をご利用できるための方法を協議しました。
 その特例を使うためには1つ大きなポイントがありました。
それが、古家を解体し、引渡しをするか、もしくは、古家を耐震改修工事を実施し、耐震適合証明書を取得するかでした。
 今回の買主様は、車両置場としてのご購入だったため、その点は売主様にて引渡し時まで古家の解体撤去をすることで合意。
 もともと買主様が見込んでいた解体費用分を売買代金に上乗せしていただき、更地渡しでのご契約ということで協議がまとまりました。
 他に1つ、買主様より「電柱の移設」をお願い事項としてご依頼いただきました。
 今回の売却物件は、ちょうど物件の目の前の真ん中くらいのところに電柱が建植されており、車両置場として活用するためには少し勝手が悪かったからです。

9. 売買契約と古家の解体工事・滅失登記

 諸条件の協議がまとまったところで売主様、買主様にてご契約を締結いただきました。
 そして、ご契約締結後、売主様にて古家の解体工事。
もちろん、私のほうでも古家の解体について、様々な面でサポートさせていただきました。
 古家の解体も終わり、建物の滅失登記の申請をし、後日、登記が完了しました。
 続いては、東京電力に連絡をし、電柱の移設協議を行いました。
もともと売却物件の真ん中くらいにあった電柱ですが、最終的には売却物件の南側隣地境界付近のところに移設することで協議がまとまりました。

 各種契約条件も成就し、最終的にお引渡しに向けて準備を整え、後日、売主様、買主様同席のもと無事にお引渡しが完了しました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「分家住宅の売却」でした。

 今回の売却物件は、市街化調整区域にある分家住宅でした。
分家住宅は、属人的な建物のため、第三者が使用することが認められておりません。
 そのため、今回の売主様のように分家住宅を相続したからといっても相続人がその分家住宅があった土地に建物を建替えることもできない場合があるのです。

 ただ、安心してください。
それでも(建物が建てられなくても)いろいろな用途で土地を欲しいという需要はあります。
 今回は、車両置場としてご購入いただくことができました。
しかも、1,300万円以上という金額で!
『「分家住宅」や「市街化調整区域の土地」は売れない』と思われがちですが、そんなことはありません。
 要は売却に向けてチャレンジするかどうかです。

 また、今回の売却物件のように市街化調整区域の戸建で土地の地目が「農地」の場合は、必ず「古家の解体前に地目変更登記(農地から宅地への地目変更登記)」を完了してください。
 古家の解体後に地目変更登記をしようとしても農地扱いとなってしまい、手続きが煩雑になったり、農地としてしか売却できなくなってしまう場合があります。
 これは本当にご注意ください。

 関係者のみなさま、本当にありがとうございました。

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