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仲介事例静岡県焼津市にある隣とくっついている築年数もわからない連棟式建物を処分したい!

ご相談者:法人 様
神奈川県横浜市瀬谷区

 父が他界し、父が経営していた不動産会社を相続しました。
 私はその不動産会社を経営していくつもりもなく、廃業しようと考えています。
 そのためには会社が所有している不動産を処分しなければならないのですが、父が生前購入した不動産は競売物件が多く、そのほとんどが難あり物件でした。
 その中で静岡県焼津市に隣とくっついている築年数もわからない不動産があります。
 過去に孤独死があり、室内は老朽化により一部損壊しており、利用するには多額の修繕費用がかかります。
 地元不動産会社に依頼をしていましたが、売却することができませんでした。
 それでも御社にてご売却のお手伝いをいただけないでしょうか。

状況

静岡県焼津市にある隣とくっついている築年数もわからない連棟式建物を処分したい! 状況
【所在】静岡県焼津市中港5丁目
・駅から徒歩圏に立地
・周辺は平坦地
・海に近く、東北の震災以降不動産の流通がない
 ※周辺は空家ばかりでした
・過去に建物内で孤独死・漏水事故有り
・隣地と相互に雨樋が越境している
・もともと隣の建物と一体で建築されたため、建物が
 くっついている(連棟式建物)
・築年数が不明
・第三者の土地を通過しなければ、物件に辿り着けない
・境界標が一部不明

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 お客様より「静岡県焼津市に建物が隣とつっくいている築年数がわからない不動産があります。地元不動産会社に売却を依頼していましたが、売却できませんでした。御社にてご対応していただけないでしょうか」という旨のご相談をいただきました。
 後日、お客様とお会いして資料をいただきました。

2. 行政機関での物件調査の実施

 お客様との打ち合わせ後、すぐに現地に向かいました。
 まず行ったのは行政での建築基準法、都市計画法、その他の法令に基づく制限の概要の調査でした。
 このとき、建物については、築年数が不明でかつ古く、各種証明書の保存はされていませんでした。
 ただ、今回の売却物件は隣の建物と一体で建築されており、建物も繋がっている連棟式建物ということはわかりました。
 さらに建物の登記は、売却物件と隣の建物が一体で一棟の建物として登記がなされていました。
 そのため、建物の登記内容は、隣の土地も利用して建築されたということになっていたのです。
 これにより、区分所有法という法律の規制を受け、大規模修繕や増改築、取壊し等の際には他の区分所有者(隣の建物所有者)の承諾も必要となりました。
 また、物件の津波ハザードマップをチェックしたところ、津波の浸水想定が2m以上の地域とされていました。
 他にも焼津港に近いということからお「静岡県漁港管理条例」の適用があり、工作物・建築物の新築等の際には事前に静岡県知事の承認が必要の地域ということも判明しました。

3. 現地物件調査の実施

 行政機関での物件調査の後、そのまま現地に向かいました。
 現地調査では、前面道路の道路幅員、境界標・越境の有無、室内の間取り・状況確認等を行いました。
 前面道路は約3.6mと4m未満だったため、将来、建替えの際には若干の道路後退(セットバック)が必要でした。
 越境物確認については、隣地と相互に雨樋が越境し合っていることが判明。
 そして、売主様より過去に建物内で孤独死(夏場に発見が遅れた状態)とお聞きしていたため、少しドキドキしながら、建物内に立ち入りしました。
 すると1階の一部の部屋は一部リフォームされていたものの、他のお部屋は築年数相応でかなり老朽化している状態でした。(壁が一部損壊し、浴室が壊れて無くなっていたお部屋もありました)
 建物を使用できるようにするためには数百万円の修繕費用が必要でした。
 また、くっついている隣の建物とは板1枚でわかれているという状況でした。

4. 近隣アプローチ

 現地での各種調査の後は、近隣の方への挨拶回りを実施。
ただ、東北の震災以降、津波の被害を心配される方が多数転居され、人の流出が激しく、周辺地域はほとんどが空家という状態でした。
 それでも売却物件のあるワンブロックと道路向かいの数件を訪問しました。
 ここで近隣住民の方に売却開始のご挨拶と売却物件への購入意思がないかを確認したのです。
 近隣アプローチでお話できた方の大部分は名刺を受け取ってはいただけましたが、売却物件への購入意思はありませんでした。
 このとき、同時に隣の建物所有者のご自宅を訪問しましたが、登記簿上の住所地にはお住まいになっている様子もなく、連絡がとれない状況でした。

5. 近隣アプローチからの交渉と交渉の決裂

 現地での近隣アプローチを終え、横浜の会社に戻りました。
 数日後、現地でご挨拶させていただいた際に1組だけご連絡先をお聞きできた売却物件の道路向かいの工場の代表の方と何回か電話連絡をさせていただき、代表者の方より何とか「うちのほうで購入します。駐車場として使用していきます。」旨のお話をいただくことができました。
 そのため、売買契約書の案文などを作成し、代表者の方にご送付しました。
 ・・・が、それ以来、代表者の方に連絡をしても、つながらず、折り返しもありませんでした・・・。
 きっと最終的には売却物件を購入しても、将来処分に困ってしまうというお考えからご連絡がとれなくなってしまったんだと思います。

6. 販売活動の開始と難航する販売活動

 近隣アプローチも不調に終わり、各種サイトへの掲載、不動産会社専用サイトへの情報の登録をし、一般エンドユーザー、不動産会社への情報発信を開始しました。
 販売価格が低額だったためか、地域的な需要がなかったためかはわかりませんが、地元不動産会社からのお問い合わせは全くありませんでした。
 一般エンドユーザーの方からのお問い合わせは少しあり、現地をご見学いただきましたが、実際に現地を見ていただくと建物の状態の悪さに圧倒されてしまい、具体的なお話にはなりませんでした。

7. 無断駐車からの隣の建物所有者への連絡

 売主様との販売状況の打ち合わせの際に現地の無断駐車車両について、お聞きしました。
 すると売主様より「また車が停まっていましたか。以前、現地に行った際に車の持ち主の方で隣の建物の居住者の方とお会いしました。その際に念のためにと思い、その方のご連絡先をお聞きしていましたので、再度連絡して、車を停めないように伝えておきます」というお話をいただきました。
 そこで売主様に「隣の建物の所有者の方のご連絡先はわかりますか?」とお聞きしたところ、「所有者の方の連絡先はわかりません」とのことでした。
 そのため、売主様にお願いをし、その車を停めていた隣の建物の居住者の方に連絡をとっていただき、建物所有者の方より私宛にご連絡いただけるようにお願いをしました。

8. 隣の建物所有者の代理人との協議

 後日、隣の建物所有者の方ではなく、その代理人として司法書士の先生よりご連絡をいただけました。
 私のほうで事情をお話し、建物がつっくいてしまっており、一部だけの解体はできないことや現状の問題点などを事細かにご説明し、最後にできれば隣の建物所有者の方で売却物件を購入してほしいとお願いしたのです。
 そのときは、それで打ち合わせが終わったのですが、数週間経過したところで再度、代理人の司法書士の先生よりご連絡をいただき、「隣の建物所有者の方が条件次第では購入する」旨のお話をいただけました。
 なお、隣の建物所有者の方の購入の理由は、やはり将来、単独では建物の取り壊しや増改築ができない連棟式建物の不自由さでした。
 今回の売却物件部分の購入ができれば、建物の取り壊しも単独の判断でできるようになるということが大きかったようです。
 売主様としては、現状のままでの売却をご希望されており、買主様のご希望は特に安く買いたいという金額面でした。
 そこで再三再四にわたり、協議を行い、最終的に金額面含む全ての条件に合意いただくことができました。

9. 売買契約の締結とお引渡し

 条件が合意された段階で契約書の案文を売主様、買主様、買主様の代理人である司法書士の先生にご確認いただきました。
 事前の確認作業も終わったところで司法書士の先生の事務所にて売主様、買主様、私と集合し、売買契約の締結、代金授受を行いました。
 もちろん、重要事項説明時には過去に建物内で孤独死があり、発見が遅れてしまったことも明記・説明させていただきました。
 そして、無事に売却物件のお引渡しを終えることができたのです。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「老朽化物件の売却」でした。
 売却物件は、築年数もわからず、過去に孤独死があり、隣の建物とつっくいていた連棟式建物でした。
 いざ、販売活動を行ったときのネックは、建物の築年数ではなく、「建物が老朽化してしまっていたこと」でした。
 壊すにもかなりの費用がかかってしまう上に、修繕するにも多額の費用がかかってしまうことでした。
 そのため、お問い合わせいただくお客様みなさんが最終的に躊躇され、具体的なお話にならなかったのです。
 これがもし、しっかりと適切に管理・修繕されていた建物だったとしたら、きっと建物の築年数がわからなくても、過去に孤独死があったとしても間違いなくもっと早い段階で、良い条件で売却できていました。

 そう考えると「老朽化物件の売却」は大変なのです。
 売却物件にわざわざ多額の費用をかけて修繕してから売却するという方法もとれなくはありませんが、どちらかというとリスクの方が大きくなってしまいます。
 不動産売買の場合、例えばリフォーム費用に300万円かけたとしても、売却代金が300万円ピッタリ高く売れる、というものではないからです。
(買主様がそのリフォームに300万円の価値を見出すということはかなり稀です)

 では、老朽化物件を売却するにはどうしたらいいのか?
 答えは簡単ですね、「使わなくなった時点ですぐに売却すること」です。
 そうすれば、廃墟化した後の物件よりはるかに売却しやすくなること間違いなしです。
 
 そして、今回も相場がないところに相場をつくることに成功しました!
 関係者のみなさま、本当にありがとうございました。

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