仲介事例長年放置してきた廃屋がある田舎の土地を売却したい!

ご相談者:法人 様
神奈川県横浜市瀬谷区

 父が他界し、父が経営していた不動産会社を相続しました。
ゆくゆくは相続した不動産会社も廃業しようと考えています。
 ただ、父の代に田舎の売りづらい物件を多数取得しており、全て売却できないと廃業ができません。
 地元の不動産会社に長期間売却をお願いしておりましたが、具体的なお話が全くありませんでした。
 御社にて売却を手伝っていただけないでしょうか?

状況

長年放置してきた廃屋がある田舎の土地を売却したい! 状況
【所在】静岡県焼津市吉永
・バス便エリアに立地
・敷地内にはずっと向かいに廃業したエビ加工工場の廃屋有り
・敷地の一部を近隣住民に駐車場として賃貸している
・境界標が一部不明
・海が近く、津波想定エリア内に立地
・周辺ではほとんど土地の取引きがされていない

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 ご相談をいただき、お客様のご自宅を訪問。
 お父様の代で競売にて取得された不動産とのことでしたので、当時の競売資料をいただきました。
 また、実際に地元不動産会社がどのように、どのくらいの期間、販売活動をしていたかもヒアリングしました。

2. 現地確認の実施

 お客様との打ち合わせ後に現地確認を実施しました。
土地の境界標を探しましたが、一部が不明でした。
 また、敷地内にはエビ加工工場の廃屋があり、大量のごみが投棄されている状態でした。
 現地調査の際、地元住民の方とお話をしましたが、東北の震災以降、津波の不安からも大半の方が海から遠い地域にお引越しされてしまった、新しく引っ越してくる人はいない、とのことでした。

3. 役所調査の実施

 現地調査の後に市役所等で建築基準法、都市計画法、その他法令上の制限について、調査しました。
 役所調査においては特に問題となることはありませんでした。

4. 販売活動の実施

 役所調査を終え、横浜の会社に戻り、販売活動を開始する準備をしました。
 各種インターネットへの掲載、お客様へのご紹介図面の作成、不動産会社専用サイトへの登録、地元不動産会社へのファックス紹介等できることは全て行いました。

5. アクセス数の精査と販売価格の変更

 販売活動を開始し、毎週インターネットで一般エンドユーザーの方が何件クリックしているのか、不動産会社専用物件検索サイトで不動産会社の方が何件クリックしているのか、お問い合わせ件数は何件だったのか等精査していました。
 当初は販売開始間もないということもあり、各種アクセス数も多少ありました。
・・・が、時間の経過とともに各種アクセス数、お問い合わせ件数も減少してきたため、売主様と協議をし、思い切って販売価格を変更しました。
 すると再度、一般エンドユーザー、不動産会社の方からの各種アクセス数、お問い合わせ件数が増加したのです。

6. 売買契約の締結と測量作業の開始

 1度販売価格を変更したところでお問い合わせが増加し、幸いにもその時点で地元不動産会社の方より購入希望者がいる旨のご連絡をいただくことができました。
 そのため、購入希望者の方の購入条件と売主様との売却条件を協議・調整し、地元不動産会社の協力のもと売買契約を締結することができました。
 ご契約締結後は、すぐに測量作業を開始しました。
 地元の土地家屋調査士の先生のお力添えのおかげで、境界標が一部ないところの復元作業や越境物の確認、何のトラブルもなく、測量作業も完結することができました。

7. 駐車場契約の解除と買主様の融資承認・お引渡し

 買主様は住宅ローンについて、ご契約前にお客様の属性的な審査は承認されていました。
 金融機関からの融資条件は、駐車場契約を締結している占有者の方の退去及び駐車場契約解除の書類の締結という物件的なことでした。
 そのため、売主様がすぐに駐車場契約の解除書類を占有者の方よりいただき、お引渡しの準備が整いました。
 そして、後日、売主様、買主様、司法書士の先生等で金融機関に集合し、何の問題もなく、無事にお引渡し手続きを終えることができました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「情報の発信方法」でした。
 地元不動産会社の方が長期間販売していても全く具体的なお話がいただけなかった物件、それを横浜の会社である当社が「広告活動」、つまり情報の発信方法や見せ方に当社独自のエッセンスを加えたところ、無事に売主様の希望金額で売却することに成功できたのです。
しかも、ほとんど土地の取引きがされていない地域において。
 
 1つの不動産を売却すること、それは買主様を一人探すことになります。
 買主様がたくさんいればそれに越したことはありませんが、田舎の場合はなかなかそうもいきません。
 まずは一人、たった一人、買主様をお探しできればいい。
 そのためには、その不動産の特徴からどのような方が購入していただけそうなのかをある程度戦略立てする必要があります。
 そして、今回はそれが功を奏したかたちとなりました。
もちろん、今回も相場がないところに相場をつくることに成功しました!

 関係者のみなさま、本当にありがとうございました。

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